בתור משקיעי נדל”ן שמחפשים דירות למכירה בבת ים או בכל מקום אחר, יש לשים לב מה אנו קונים, איזה השבחה עתידית נקבל, ומה היתרונות והחסרונות בכל עסקה.
תמ”א 38/2 היא מסלול בתוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. המסלול מיועד לבניינים ישנים שאינם עומדים בתקן החדש לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, וכן לבניינים שאינם יכולים להיות מחוזקים באמצעות תוספות בנייה.
במסגרת תמ”א 38/2, הבניין הישן נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש. הדיירים בבניין הישן זכאים לדירה חדשה בבניין החדש, בשטח ובמיקום שנקבעו בהסכם עם היזם.
מהם היתרונות של תמ”א 38/2?
להלן היתרונות של תמ”א 38/2:
- הגברת הבטיחות של הדיירים: תמ”א 38/2 מגדילה את עמידותם של מבנים ישנים לרעידות אדמה, ומפחיתה את הסיכון לפגיעה בבניינים ובדיירים במקרה של רעידת אדמה.
- שיפור איכות החיים של הדיירים: תמ”א 38/2 מאפשרת לדיירים לעבור לדירה חדשה וחדישה, עם שטח גדול יותר ועם תשתיות מודרניות.
- יצירת מקומות עבודה חדשים: תמ”א 38/2 מעודדת פיתוח כלכלי, ומאפשרת ליצור מקומות עבודה חדשים בענף הבנייה והנדסה.
מהם החסרונות של תמ”א 38/2?
להלן החסרונות של תמ”א 38/2:
- עלויות גבוהות: תמ”א 38/2 דורשת השקעה כספית גבוהה מצד הדיירים והיזמים.
- עיכובים בהליך הביצוע: הליך ביצוע תמ”א 38/2 יכול להיות ארוך ומורכב, ולגרום לעיכובים בדיירים.
- פגיעה בנוף העירוני: תמ”א 38/2 יכולה לפגוע בנוף העירוני, בעיקר כאשר מדובר בבניינים שאינם נמצאים בקו החזית.
תהליך ביצוע תמ”א 38/2
תהליך ביצוע תמ”א 38/2 כולל את השלבים הבאים:
- החתמת הדיירים על הסכם: על מנת להתחיל בפרויקט תמ”א 38/2, יש לקבל את הסכמתם של רוב הדיירים בבניין.
- אישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה: לאחר קבלת הסכמת הדיירים, יש להגיש בקשה לאישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
- הוצאת היתר בנייה: לאחר קבלת אישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, יש להוציא היתר בנייה מהרשות המקומית.
- ביצוע העבודות: לאחר קבלת היתר הבנייה, ניתן להתחיל בביצוע העבודות.
- קבלת טופס 4: לאחר השלמת העבודות, יש לקבל טופס 4 מהרשות המקומית.
האם הדיירים צריכים לשלם כסף בתמ”א 38/2 הריסה ובניה?
בדרך כלל, לדוגמא בדירה בבת ים, הדיירים בתמ”א 38/2 הריסה ובניה אינם צריכים לשלם כסף עבור דירה חדשה בבניין החדש. היזם הוא זה שנושא בעלות הבנייה של הבניין החדש, בתמורה לזכות לבנות מספר דירות חדשות בבניין.
עם זאת, ישנם מקרים שבהם הדיירים עשויים להידרש לשאת בעלויות מסוימות, כגון:
- דמי שכירות זמניים: במהלך ביצוע העבודות, הדיירים יצטרכו לעזוב את הדירות שלהם. הם יקבלו דמי שכירות זמניים מהיזם, אך הסכום עשוי להיות נמוך מדי כדי לכסות את כל עלויות השכירות בפועל. לכן חשוב לדאוג שעו”ד מצד הדיירים יטפל בנושא זה גם
- הוצאות נלוות: הדיירים עשויים להידרש לשאת בהוצאות נלוות לפרויקט, כגון הוצאות עבור ביטוח, ניהול הפרויקט ועוד.
בנוסף, הדיירים צריכים להיות מודעים לכך שהם עשויים להיות מושפעים מהעיכובים בהליך הביצוע. לדוגמה, אם העבודות מתעכבות, הדיירים עשויים להישאר בדירות שכורות למשך זמן רב יותר מהצפוי.
לכן, חשוב שהדיירים יבינו היטב את הזכויות והחובות שלהם לפני שהם חותמים על הסכם תמ”א 38/2 הריסה ובניה.
להלן פירוט של העלויות האפשריות של הדיירים בתמ”א 38/2 הריסה ובניה:
דמי שכירות זמניים
במהלך ביצוע העבודות, הדיירים יצטרכו לעזוב את הדירות שלהם. היזם מחויב לספק להם דמי שכירות זמניים, אך הסכום אינו קבוע. הסכום נקבע בהסכם בין הדיירים ליזם, ויכול להיות שונה מיזם ליזם ומבניין לבניין.
הוצאות נלוות
הדיירים עשויים להידרש לשאת בהוצאות נלוות לפרויקט, כגון הוצאות עבור ביטוח, ניהול הפרויקט ועוד. הוצאות אלו הן בדרך כלל נמוכות יחסית, אך חשוב לקחת אותן בחשבון לפני החתימה על הסכם תמ”א 38/2 הריסה ובניה.
עיכובים בהליך הביצוע
הליך ביצוע תמ”א 38/2 הריסה ובניה יכול להיות ארוך ומורכב, ולגרום לעיכובים בדיירים. לדוגמה, אם העבודות מתעכבות, הדיירים עשויים להישאר בדירות שכורות למשך זמן רב יותר מהצפוי. חשוב שהדיירים יהיו מודעים לאפשרות של עיכובים לפני החתימה על הסכם תמ”א 38/2 הריסה ובניה.
מה היא הביקורת על תמ”א 38/2 הריסה ובניה
תמ”א 38/2 הריסה ובניה היא תוכנית שנויה במחלוקת, וישנם מספר טענות עיקריות המועלות נגדה:
- היעדר שוויון: הביקורת טוענת כי תמ”א 38/2 אינה מביאה לשוויון בין הדיירים בבניין. הדיירים שמסכימים לפרויקט מקבלים תמורה כספית, אך הדיירים שמסרבים לפרויקט אינם מקבלים דבר.
- פגיעה בנוף העירוני: הביקורת טוענת כי תמ”א 38/2 יכולה לפגוע בנוף העירוני, בעיקר כאשר מדובר בבניינים שאינם נמצאים בקו החזית.
- חשש מפני ניצול דיירים: ישנם חששות כי יזמים עשויים לנצל את הדיירים בתמ”א 38/2, ולהציע להם תנאים מקפחים.
- עיכובים בהליך הביצוע: הליך ביצוע תמ”א 38/2 יכול להיות ארוך ומורכב, ולגרום לעיכובים בדיירים.
היעדר שוויון
הביקורת על חוסר השוויון בתמ”א 38/2 מתמקדת בעיקר בשני תחומים:
- הזכות לדירה חדשה: הדיירים שמסכימים לפרויקט זכאים לדירה חדשה בבניין החדש, בשטח ובמיקום שנקבעו בהסכם עם היזם. הדיירים שמסרבים לפרויקט אינם זכאים לדירה חדשה, גם אם הם נאלצים לעזוב את הדירה שלהם בשל הריסה.
- התמורה הכספית: היזם משלם לדיירים שמסכימים לפרויקט תמורה כספית, כגון דמי שכירות זמניים, הוצאות מעבר ועוד. הדיירים שמסרבים לפרויקט אינם מקבלים תמורה כספית.
הביקורת טוענת כי מצב זה אינו הוגן, וכי הוא מעודד דיירים לסרב לפרויקט, גם אם הוא מועיל לבטיחותם.
פגיעה בנוף העירוני
הביקורת על פגיעה בנוף העירוני בתמ”א 38/2 מתמקדת בעיקר בכך שהתוכנית מאפשרת בנייה של קומות נוספות לבניינים, מה שעלול להפר את האיזון האסתטי של השכונה.
הביקורת טוענת כי חשוב לשקול את ההשפעה של תמ”א 38/2 על הנוף העירוני, לפני אישור התוכנית.
חשש מפני ניצול דיירים
ישנם חששות כי יזמים עשויים לנצל את הדיירים בתמ”א 38/2, ולהציע להם תנאים מקפחים. לדוגמה, היזם עשוי להציע לדיירים תמורה כספית נמוכה מדי, או להטיל עליהם תשלומים גבוהים מדי.
חשוב שהדיירים יהיו מודעים לאפשרות של ניצול, וכי הם יקבלו ייעוץ משפטי מקצועי לפני החתימה על הסכם תמ”א 38/2.
עיכובים בהליך הביצוע
הליך ביצוע תמ”א 38/2 יכול להיות ארוך ומורכב, ולגרום לעיכובים בדיירים. לדוגמה, אם העבודות מתעכבות, הדיירים עשויים להישאר בדירות שכורות למשך זמן רב יותר מהצפוי.
חשוב שהדיירים יהיו מודעים לאפשרות של עיכובים, וכי הם יקבלו ביטוח מתאים לפני החתימה על הסכם תמ”א 38/2.
למרות הביקורת, תמ”א 38/2 היא תוכנית חשובה המגדילה את עמידותם של מבנים ישנים לרעידות אדמה. חשוב שהדיירים יהיו מודעים ליתרונות ולחסרונות של התוכנית לפני שהם חותמים על הסכם תמ”א 38/2.
סיכום
תמ”א 38/2 היא תוכנית חשובה המגדילה את עמידותם של מבנים ישנים לרעידות אדמה. התוכנית מציעה יתרונות רבים, אך גם חסרונות שצריך לקחת בחשבון.
חשוב שהדיירים יהיו מודעים ליתרונות ולחסרונות של התוכנית לפני שהם חותמים על הסכם תמ”א 38/2.
במיוחד בתור משקיעי נדל”ן שמחפשים דירות למכירה בבת ים או באיזורי הביקוש, מומלץ לשים לב האם מתנהל בבנין הליך להתחדשות עירונית.
הערה:
המידע המוצג במאמר זה, הינו חומר מסייע בלבד ואין לראות במידע זה כעובדתי או כמידע שלם וממצה של ההיבטים הכרוכים ברכישה או מכירת נכס בארץ או בחו”ל, או בהתחדשות עירונית או בהשקעות נדל”ן באופן כללי בארץ או בחו”ל.
לכן, אין לראות במידע האמור, כהמלצה, חוות דעת או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא או תחליף לייעוץ פרטני ואישי, בהתאם לנתונים האישים, והצרכים המיוחדים של המשקיע לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן בארץ או בחו”ל.
בכל עסקת נדל”ן, חובה להתייעץ עם אנשי מקצוע כגון: עורך דין בתחום הנדל”ן, רואה חשבון, יועץ מס, יועץ משכנתא, יועץ נדל”ן, מלווה משקיעים וכו.
