חלופת שקד: מה זה ומה ההבדלים בינה לבין תמ”א 38
חלופת שקד היא תיקון לחוק התכנון והבנייה, שנועד להחליף את תמ”א 38. התיקון אושר בכנסת ביוני 2022, וחל על בניינים ישנים שאינם עומדים בתקן הישראלי לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.
משקיעי נדל”ן שמחפשים דירות למכירה בבת ים או באיזורי הביקוש,
צריכים לשים לב באיזה בנין הם רוכשים את הדירה, וכיצד המסלול של התחדשות עירונית שמקודם במתחם או הבנין ישפיע על השבחה עתידית.
מהם היתרונות של חלופת שקד?
חלופת שקד מציעה מספר יתרונות על פני תמ”א 38:
- הגדלת היצע הדירות: חלופת שקד מאפשרת בנייה של עד 550% זכויות בנייה במקום הבניין הישן, לעומת 300% בתמ”א 38. המשמעות היא שחלופת שקד יכולה להגדיל את היצע הדירות בערים, ולהקל על המשבר הדיור.
- הגדלת שטח הדירות: חלופת שקד מאפשרת לדיירים לקבל דירה חדשה בשטח גדול יותר מהדירה הישנה, לעומת דירה בשטח זהה או קטן יותר בתמ”א 38.
- קיצור הליך הביצוע: חלופת שקד מקצרת את הליך הביצוע של פרויקטים של התחדשות עירונית, לעומת הליך ארוך ומורכב בתמ”א 38.
- יצירת איזון בין הדיירים והיזמים: חלופת שקד מנסה ליצור איזון בין האינטרסים של הדיירים והיזמים, לעומת תמ”א 38 שבה נטען כי הדיירים נפגעים מהיזמים.
מהם החסרונות של חלופת שקד?
חלופת שקד מציעה גם מספר חסרונות:
- פגיעה בנוף העירוני: חלופת שקד מאפשרת בנייה של קומות נוספות לבניינים, מה שעלול לפגוע בנוף העירוני.
- חשש מפני ניצול דיירים: ישנם חששות כי יזמים עשויים לנצל את הדיירים בחלופת שקד, ולהציע להם תנאים מקפחים.
מה ההבדלים בין חלופת שקד לתמ”א 38?
להלן טבלה המסכמת את ההבדלים העיקריים בין חלופת שקד לתמ”א 38:
| תכונה | חלופת שקד | תמ”א 38 |
|---|---|---|
| זכויות בנייה | עד 550% | עד 300% |
| שטח הדירה | גדול יותר מהדירה הישנה | זהה או קטן יותר מהדירה הישנה |
| הליך ביצוע | קצר יותר | ארוך ומורכב יותר |
| איזון בין הדיירים והיזמים | מנסה ליצור איזון | הדיירים נפגעים מהיזמים |
| השפעה על הנוף העירוני | עלולה לפגוע בנוף העירוני | פחות פגיעה בנוף העירוני |
| חשש מפני ניצול דיירים | קיים | קיים |
מהי הביקורת על חלופת שקד ומה היתרונות וחסרונות שלה?
חלופת שקד מציעה מספר יתרונות על פני תמ”א 38:
- הגדלת היצע הדירות: חלופת שקד מאפשרת בנייה של עד 550% זכויות בנייה במקום הבניין הישן, לעומת 300% בתמ”א 38. המשמעות היא שחלופת שקד יכולה להגדיל את היצע הדירות בערים, ולהקל על המשבר הדיור.
- הגדלת שטח הדירות: חלופת שקד מאפשרת לדיירים לקבל דירה חדשה בשטח גדול יותר מהדירה הישנה, לעומת דירה בשטח זהה או קטן יותר בתמ”א 38.
- קיצור הליך הביצוע: חלופת שקד מקצרת את הליך הביצוע של פרויקטים של התחדשות עירונית, לעומת הליך ארוך ומורכב בתמ”א 38.
- יצירת איזון בין הדיירים והיזמים: חלופת שקד מנסה ליצור איזון בין האינטרסים של הדיירים והיזמים, לעומת תמ”א 38 שבה נטען כי הדיירים נפגעים מהיזמים.
החסרונות של חלופת שקד
הערה: רוכש דירה צריך לשים לב כאשר הוא מחפש דירות למכירה בבת ים, דירות למכירה בחולון, או בכל מקום ארח בארץ, באיזה מתחם הוא משקיע.
חלופת שקד מציעה גם מספר חסרונות:
- פגיעה בנוף העירוני: חלופת שקד מאפשרת בנייה של קומות נוספות לבניינים, מה שעלול לפגוע בנוף העירוני.
- חשש מפני ניצול דיירים: ישנם חששות כי יזמים עשויים לנצל את הדיירים בחלופת שקד, ולהציע להם תנאים מקפחים.
ביקורת על חלופת שקד
על חלופת שקד הושמעה ביקורת מצד מספר גורמים, ביניהם:
- עיריות: עיריות רבות מתנגדות לחלופת שקד, בטענה שהיא תפגע בנוף העירוני, ותגביר את הצפיפות בערים.
- דיירים: דיירים רבים מתנגדים לחלופת שקד, בטענה שהיא אינה מיטיבה איתם, וכי היא עלולה לפגוע בזכויותיהם.
- פעילי איכות הסביבה: פעילי איכות הסביבה מתנגדים לחלופת שקד, בטענה שהיא תעודד בנייה מיותרת, ותגרום לעלייה בזיהום האוויר.
חלק מהביקורת על חלופת שקד היא מוצדקת. לדוגמה, ייתכן שחלופת שקד אכן תגרום לעלייה בצפיפות בערים, וייתכן שיזמים אכן ינסנו לנצל את הדיירים. עם זאת, חשוב לציין שחלופת שקד גם מציעה יתרונות משמעותיים, כגון הגדלת היצע הדירות, הגדלת שטח הדירות, וקיצוץ הליך הביצוע.
בסופו של דבר, האם חלופת שקד תהיה מוצלחת תלויה במספר גורמים, כולל תגובת הדיירים, תגובת העיריות, ותגובת הציבור הרחב.
סיכום
חלופת שקד היא תוכנית חדשה של התחדשות עירונית, שמטרתה להגדיל את היצע הדירות, להגדיל את שטח הדירות, לקצר את הליך הביצוע ולייצר איזון בין הדיירים והיזמים. חלופת שקד מציעה מספר יתרונות על פני תמ”א 38, אך גם מספר חסרונות. חשוב שהדיירים יהיו מודעים ליתרונות ולחסרונות של חלופת שקד לפני שהם מחליטים אם להשתתף בפרויקט של התחדשות עירונית.
כאשר שוקלים לרכוש דירה בבת ים להשקעה, צריך לשים לב לכל המספרים.
הערה:
המידע המוצג במאמר זה, הינו חומר מסייע בלבד ואין לראות במידע זה כעובדתי או כמידע שלם וממצה של ההיבטים הכרוכים ברכישה או מכירת נכס בארץ או בחו”ל, או בהתחדשות עירונית או בהשקעות נדל”ן באופן כללי בארץ או בחו”ל.
לכן, אין לראות במידע האמור, כהמלצה, חוות דעת או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא או תחליף לייעוץ פרטני ואישי, בהתאם לנתונים האישים, והצרכים המיוחדים של המשקיע לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן בארץ או בחו”ל.
בכל עסקת נדל”ן, חובה להתייעץ עם אנשי מקצוע כגון: עורך דין בתחום הנדל”ן, רואה חשבון, יועץ מס, יועץ משכנתא, יועץ נדל”ן, מלווה משקיעים וכו.
