מה זה תמ”א 38 חיזוק?
תמ”א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. התוכנית אושרה בשנת 2005, ומטרתה היא להגדיל את עמידותם של מבנים ישנים לרעידות אדמה, ולשפר את בטיחותם של הדיירים.
תמ”א 38 חיזוק היא אחד משני מסלולים בתוכנית, והוא מיועד לבניינים ישנים שאינם עומדים בתקן החדש לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. המסלול השני הוא תמ”א 38/2 הריסה ובניה.
ישנם המון דירות למכירה בבת ים, בבנינים שעוברים תמ”א חיזוק.
מהם היתרונות של תמ”א 38 חיזוק?
להלן היתרונות של תמ”א 38 חיזוק:
- הגברת הבטיחות של הדיירים: תמ”א 38 חיזוק מגדילה את עמידותם של מבנים ישנים לרעידות אדמה, ומפחיתה את הסיכון לפגיעה בבניינים ובדיירים במקרה של רעידת אדמה.
- שיפור איכות החיים של הדיירים: תמ”א 38 חיזוק יכולה לשפר את איכות החיים של הדיירים באמצעות שיפורים תכנוניים, כגון הוספת מעלית, הרחבת דירות, וחידוש חדר המדרגות.
- יצירת מקומות עבודה חדשים: תמ”א 38 חיזוק מעודדת פיתוח כלכלי, ומאפשרת ליצור מקומות עבודה חדשים בענף הבנייה והנדסה.
מהם החסרונות של תמ”א 38 חיזוק?
להלן החסרונות של תמ”א 38 חיזוק:
- עלויות גבוהות: תמ”א 38 חיזוק דורשת השקעה כספית גבוהה מצד הדיירים והיזמים.
- עיכובים בהליך הביצוע: הליך ביצוע תמ”א 38 חיזוק יכול להיות ארוך ומורכב, ולגרום לעיכובים בדיירים.
- פגיעה בנוף העירוני: תמ”א 38 חיזוק יכולה לפגוע בנוף העירוני, בעיקר כאשר מדובר בבניינים שאינם נמצאים בקו החזית.
תהליך ביצוע תמ”א 38 חיזוק
תהליך ביצוע תמ”א 38 חיזוק כולל את השלבים הבאים:
- החתמת הדיירים על הסכם: על מנת להתחיל בפרויקט תמ”א 38 חיזוק, יש לקבל את הסכמתם של רוב הדיירים בבניין.
- אישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה: לאחר קבלת הסכמת הדיירים, יש להגיש בקשה לאישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
- הוצאת היתר בנייה: לאחר קבלת אישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, יש להוציא היתר בנייה מהרשות המקומית.
- ביצוע העבודות: לאחר קבלת היתר הבנייה, ניתן להתחיל בביצוע העבודות.
- קבלת טופס 4: לאחר השלמת העבודות, יש לקבל טופס 4 מהרשות המקומית.
האם הדיירים מוציאים כסף בפרוייקים אלו?
לא, הדיירים בתמ”א 38 חיזוק לא מוציאים כסף על חיזוק המבנה עצמו. היזם הוא זה שנושא בעלות החיזוק, בתמורה לזכות לבנות קומות נוספות על גג הבניין או להרחיב דירות קיימות.אבל הדיירים לא מוציאים כסף
עם זאת, הדיירים עדיין צריכים לשאת בעלויות מסוימות, כגון:
- דמי שכירות זמניים: במהלך ביצוע העבודות, הדיירים יצטרכו לעזוב את הדירות שלהם. הם יקבלו דמי שכירות זמניים מהיזם, אך הסכום עשוי להיות נמוך מדי כדי לכסות את כל עלויות השכירות בפועל.
- הוצאות נלוות: הדיירים עשויים להידרש לשאת בהוצאות נלוות לפרויקט, כגון הוצאות עבור ביטוח, ניהול הפרויקט ועוד.
בנוסף, הדיירים צריכים להיות מודעים לכך שהם עשויים להיות מושפעים מהעיכובים בהליך הביצוע. לדוגמה, אם העבודות מתעכבות, הדיירים עשויים להישאר בדירות שכורות למשך זמן רב יותר מהצפוי.
לכן, חשוב שהדיירים יבינו היטב את הזכויות והחובות שלהם לפני שהם חותמים על הסכם תמ”א 38 חיזוק.
בתור משקיעים, כאשר מחפשים דירות למכירה בבת ים, מומלץ לבדוק האם הבנין עובר התחדשות עירונית מסוג תמ”א חיזוק ולעשות תיאום ציפיות מצד הוצאות נלוות ככל שיהיו.
מה היא הביקורת על תמ”א חיזוק
הביקורת על תמ”א חיזוק מתמקדת בעיקר בשני תחומים:
- היעדר שוויון: הביקורת טוענת כי תמ”א חיזוק אינה מביאה לשוויון בין הדיירים בבניין. הדיירים שמסכימים לפרויקט מקבלים תמורה כספית, אך הדיירים שמסרבים לפרויקט אינם מקבלים דבר.
- פגיעה בנוף העירוני: הביקורת טוענת כי תמ”א חיזוק יכולה לפגוע בנוף העירוני, בעיקר כאשר מדובר בבניינים שאינם נמצאים בקו החזית.
להלן פירוט של הביקורת בכל תחום:
היעדר שוויון
הביקורת טוענת כי תמ”א חיזוק יוצרת מצב שבו הדיירים שמסכימים לפרויקט מקבלים תמורה כספית, אך הדיירים שמסרבים לפרויקט אינם מקבלים דבר. לדוגמה, הדיירים שמסכימים לפרויקט עשויים לקבל דירה חדשה גדולה יותר, או דמי שכירות זמניים גבוהים יותר.
הביקורת טוענת כי מצב זה אינו הוגן, וכי הוא מעודד דיירים לסרב לפרויקט, גם אם הוא מועיל לבטיחותם.
פגיעה בנוף העירוני
הביקורת טוענת כי תמ”א חיזוק יכולה לפגוע בנוף העירוני, בעיקר כאשר מדובר בבניינים שאינם נמצאים בקו החזית. לדוגמה, הוספת קומות נוספות לבניין יכולה להפר את האיזון האסתטי של השכונה.
הביקורת טוענת כי חשוב לשקול את ההשפעה של תמ”א חיזוק על הנוף העירוני, לפני אישור התוכנית.
בנוסף לביקורת העיקרית על תמ”א חיזוק, ישנן גם ביקורות נוספות, כגון:
- חשש מפני ניצול דיירים: ישנם חששות כי יזמים עשויים לנצל את הדיירים בתמ”א חיזוק, ולהציע להם תנאים מקפחים.
- עיכובים בהליך הביצוע: הליך ביצוע תמ”א חיזוק יכול להיות ארוך ומורכב, ולגרום לעיכובים בדיירים.
למרות הביקורת, תמ”א חיזוק היא תוכנית חשובה המגדילה את עמידותם של מבנים ישנים לרעידות אדמה. חשוב שהדיירים יהיו מודעים ליתרונות ולחסרונות של התוכנית לפני שהם חותמים על הסכם תמ”א 38 חיזוק.
סיכום
בתור משקיע, הרעיון לקנות דירה בבת ים דורשת חקר שוק מעמיק.
תמ”א 38 חיזוק היא תוכנית חשובה המגדילה את עמידותם של מבנים ישנים לרעידות אדמה. התוכנית מציעה יתרונות רבים, אך גם חסרונות שצריך לקחת בחשבון.
יש לה יתרונות וחסרונות כמו בכל תחום.
הערה:
המידע המוצג במאמר זה, הינו חומר מסייע בלבד ואין לראות במידע זה כעובדתי או כמידע שלם וממצה של ההיבטים הכרוכים ברכישה או מכירת נכס בארץ או בחו”ל, או בהתחדשות עירונית או בהשקעות נדל”ן באופן כללי בארץ או בחו”ל.
לכן, אין לראות במידע האמור, כהמלצה, חוות דעת או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא או תחליף לייעוץ פרטני ואישי, בהתאם לנתונים האישים, והצרכים המיוחדים של המשקיע לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן בארץ או בחו”ל.
בכל עסקת נדל”ן, חובה להתייעץ עם אנשי מקצוע כגון: עורך דין בתחום הנדל”ן, רואה חשבון, יועץ מס, יועץ משכנתא, יועץ נדל”ן, מלווה משקיעים וכו.
