זהירות, הטל השבחה ומס שבח בעת מכירת דירה
רכישת דירה, כמו לדוגמא דירה בבת ים היא אחת ההשקעות הגדולות ביותר שאדם יכול לבצע בחייו. עם זאת, חשוב לזכור כי מכירת דירה עלולה להיות כרוכה בתשלום מס שבח. מס שבח הוא מס המוטל על רווח ההון שנוצר מעסקת מכר של נכס מקרקעין.
הטל השבחה
הטל השבחה הוא תוספת למחיר הרכישה של נכס מקרקעין, הנובעת מהשבחה שנוצרה בנכס בשל גורמים שונים, כגון:
- גידול ערכו של הנכס בשל שינויים כלכליים או חברתיים באזור
- הקמת תשתיות חדשות בסמוך לנכס
- שינוי בתוכניות בניין עיר (תב”ע)
הטל השבחה מחושב על ידי שמאי מקרקעין, בהתאם לקריטריונים שנקבעו בחוק.
מס שבח
מס שבח הוא מס המוטל על רווח ההון שנוצר מעסקת מכר של נכס מקרקעין. רווח ההון מחושב על ידי הפרש בין מחיר הרכישה של הנכס לבין מחיר המכירה שלו.
שיעור מס השבח בישראל הוא 25%. עם זאת, קיימים מספר פטורים והקלות ממס שבח, כגון:
- פטור מלא ממס שבח על מכירת דירת מגורים יחידה
- הקלה במס שבח על מכירת דירת מגורים שנייה
- הקלה במס שבח על מכירת קרקע חקלאית
חישוב מס שבח – כמובן שמדובר בהמחשה בלבד להבנת הנושא (כל מקרה יש להתייעץ עם מומחים לגבי מקרה ספציפי)
חישוב מס השבח נעשה על פי הנוסחה הבאה:
מס שבח = (מחיר המכירה - מחיר הרכישה) * 25%
לדוגמה, אם אדם רכש דירה במחיר של 1,000,000 ש”ח ומכר אותה במחיר של 1,500,000 ש”ח, רווח ההון שלו הוא 500,000 ש”ח. מס השבח שיחול עליו הוא 125,000 ש”ח (500,000 ש”ח * 25%).
מועד תשלום מס שבח
מס שבח ישולם בתוך 90 יום ממועד חתימת הסכם המכר. ניתן להגיש בקשה לדחייה בתשלום מס השבח, אך יש לקבל את אישור רשות המסים לכך.
החזרי מס שבח
במקרים מסוימים, ניתן לקבל החזר מס שבח. החזר מס שבח ניתן לקבל במקרים הבאים:
- אם חל שינוי בתוכניות בניין עיר (תב”ע) לאחר רכישת הנכס, וכתוצאה מכך קטן ערכו של הנכס
- אם נגרם נזק לנכס לאחר רכישתו
- אם הנכס נמכר במחיר נמוך ממחיר השוק
סיכום
כאשר שוקלים לרכוש נכס בישראל, כמו לדוגמא חיפוש דירות למכירה בבת ים,
חובה לחשוב על סוגיות מיסוי בעת מכירת הנכס בעתיד.
כלומר בדומה לשוק ההון, שישנו מס על רווחי הון כ 25 אחוז במכירה,
כך, יש לקחת בחשבון גם במכירת נכס בעתיד , סוגיית מס כגון : מס שבח והיטלי השבחה.
כמובן כל מקרה לגופו: כלומר, האם מדובר בדירה יחידה או דירה שניה שמוכרים? האם הנכס הנמכר נמצא בגוש חלקה שנוצרו זכויות בניה או זכויות נוספות של השבחה, או זכויות נוספו בתב”ע כתוצאה מהליך התחדשות עירונית וכו.
בכל עסקת נדל”ן, חובה להתייעץ עם אנשי מקצוע כגון: עורך דין בתחום הנדל”ן, רואה חשבון, יועץ מס, יועץ משכנתא, יועץ נדל”ן, מלווה משקיעים וכו.
ככל שמדובר במכירת דירה ראשונה ויחידה, ישנם פטורים שונים בהתאם לשינויים מפעם לפעם,
בכל הנוגע למס שבח, לגבי הטלי השבחה, חבויות מס תלוי גוש חלקה והעיריה שקובעת את גובה היטלי השבחה בהתאם לתב”ע ותנאים נוספים.
לכן, לפני שמוכרים נכס, חובה להתייעץ ולקבל ליווי צמוד של עו”ד מומחה נדל”ן עם ידע רחב בתחום המיסויי ואנשי מקצוע נוספים.
מכירת דירה עלולה להיות כרוכה בתשלום מס שבח. חשוב לחשב את מס השבח שיחול על מכירת הנכס, ולהיערך לתשלום מס זה בזמן.
הערה:
המידע המוצג במאמר זה, הינו חומר מסייע בלבד ואין לראות במידע זה כעובדתי או כמידע שלם וממצה של ההיבטים הכרוכים ברכישה או מכירת נכס בארץ או בחו”ל, או בהתחדשות עירונית או בהשקעות נדל”ן באופן כללי בארץ או בחו”ל.
לכן, אין לראות במידע האמור, כהמלצה, חוות דעת או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא או תחליף לייעוץ פרטני ואישי, בהתאם לנתונים האישים, והצרכים המיוחדים של המשקיע לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן בארץ או בחו”ל.
בכל עסקת נדל”ן, חובה להתייעץ עם אנשי מקצוע כגון: עורך דין בתחום הנדל”ן, רואה חשבון, יועץ מס, יועץ משכנתא, יועץ נדל”ן, מלווה משקיעים וכו.
