האם משקיע נדלן צריך להתחשב ב IRR
מבוא
שיעור תשואה פנימי (IRR) הוא מדד כלכלי המשמש לחישוב התשואה הפנימית של השקעה. IRR מחושב כריבית שוויונית שנתית (YTM) שמניבה לאותה השקעה תשואה נטו של 0.
IRR הוא מדד שימושי לבחינת כדאיות השקעה, מכיוון שהוא מאפשר להשוות השקעות בעלות תשואות שונות.
האם משקיע נדלן צריך להתחשב ב IRR?
התשובה לשאלה זו אינה חד משמעית. מצד אחד, IRR הוא מדד פשוט להבנה, שניתן להשוות בקלות בין השקעות שונות. IRR מאפשר גם לקחת בחשבון את ערך הזמן של הכסף.
במילים אחרות, בעודנו מחליטים האם לקנות דירה בבת ים לדוגמא או חלופות השקעה אחרות,
נוכל להשתמש ב IRR
מצד שני, IRR אינו לוקח בחשבון סיכון. בנוסף, IRR אינו לוקח בחשבון את עלות ההון.
יתרונות של התחשבות ב IRR
- פשטות: IRR הוא מדד פשוט להבנה, שניתן להשוות בקלות בין השקעות שונות.
- הערכת תשואה כוללת: IRR מאפשר לקחת בחשבון את ערך הזמן של הכסף, כך שהוא מעריך את התשואה הכוללת של ההשקעה.
חסרונות של התחשבות ב IRR
- סיכון: IRR אינו לוקח בחשבון סיכון. השקעה עם IRR גבוה יותר אינה בהכרח השקעה טובה יותר מאשר השקעה עם IRR נמוך יותר, אם ההשקעה עם IRR הגבוה יותר מסוכנת יותר.
- עלות ההון: IRR אינו לוקח בחשבון את עלות ההון. השקעה עם IRR גבוה יותר אינה בהכרח השקעה טובה יותר מאשר השקעה עם IRR נמוך יותר, אם עלות ההון של המשקיע גבוהה יותר.
המלצות
משקיע נדלן, לדוגמא שמחפש דירות למכירה בבת ים צריך להתחשב ב IRR כאחד מגורמי ההחלטה שלו בעת בחינת השקעה. עם זאת, חשוב להיות מודעים לכך ש-IRR אינו מדד מושלם, ויש לקחת בחשבון גם גורמים אחרים, כגון סיכון ועלות ההון.
הגורמים הנוספים שיש לקחת בחשבון
בנוסף ל-IRR, ישנם גורמים נוספים שיש לקחת בחשבון בעת בחינת השקעת נדלן, כגון:
- סיכון: סיכון ההשקעה הוא גורם חשוב שיש לקחת בחשבון. השקעה עם סיכון גבוה יותר צפויה להניב תשואה גבוהה יותר, אך היא גם צפויה להיות מסוכנת יותר.
- עלות ההון: עלות ההון היא עלות האשראי שמשמש למימון ההשקעה. עלות ההון גבוהה יותר תפחית את התשואה הכוללת של ההשקעה.
- השקעה מניבת הכנסה: אם ההשקעה צפויה לייצר הכנסה, יש לקחת בחשבון את גובה ההכנסה הצפויה, את תדירות התשלום של ההכנסה ואת ביטחון ההכנסה.
- שווי הנכס: אם ההשקעה היא ברכישת נכס, יש לקחת בחשבון את השווי הצפוי של הנכס בעת מכירתו.
סיכום
IRR הוא מדד שימושי לבחינת כדאיות השקעה בנדלן. עם זאת, חשוב להיות מודעים לכך ש-IRR אינו מדד מושלם, ויש לקחת בחשבון גם גורמים אחרים בעת בחינת השקעה.
