זכויות בנייה: הסבר על זכויות בנייה בישראל והשפעתן על ערך הנכס

זכויות בנייה: הסבר על זכויות בנייה בישראל והשפעתן על ערך הנכס

מהן זכויות בנייה?
כאשר שוקלים לרכוש נכס כגון חיפוש דירות למכירה בבת ים, בין היתר יש להתייחס להיבט של
 זכויות בנייה הן ההיתר החוקי לבנות שטח נוסף על מגרש מסוים. זכויות אלו נקבעות בתכניות המתאר הארציות והמקומיות, וקובעות בין היתר את גודל המבנה המותר להבנות, מספר הקומות, אחוזי הבנייה, מיקום המבנה ועוד.

סוגי זכויות בנייה:

• זכויות בנייה קיימות: אלו זכויות בנייה שניתנו למגרש בעבר, בהתאם לתכניות המתאר שהיו באותה תקופה.
• זכויות בנייה עודפות: אלו זכויות בנייה שניתנו למגרש מעבר לזכויות הבנייה הקיימות, כתוצאה משינויים בתכניות המתאר.
• זכויות בנייה צופות: אלו זכויות בנייה שניתנו למגרש עקב תכניות מתאר עתידיות, אך טרם מומשו.

השפעת זכויות בנייה על ערך הנכס:

זכויות בנייה הן גורם משמעותי המשפיע על ערך הנכס. ככל שיש למגרש יותר זכויות בנייה, כך ערכו גבוה יותר. זאת משום שניתן לבנות עליו שטח גדול יותר, או להוסיף לו קומות נוספות, מה שמאפשר לנצל בצורה יעילה יותר את הקרקע וליצור יותר יחידות דיור או שטחי מסחר.

גורמים נוספים המשפיעים על ערך הנכס:

• מיקום הנכס: נכסים הממוקמים באזורים מבוקשים, כגון מרכז העיר או קרוב לים, יהיו בעלי ערך גבוה יותר.
• גודל הנכס: נכסים גדולים יותר יהיו בעלי ערך גבוה יותר.
• מצב הנכס: נכסים במצב טוב יהיו בעלי ערך גבוה יותר מנכסים במצב ירוד.
• ביקוש והיצע: ערך הנכס מושפע גם מביקוש והיצע בשוק הנדל”ן באותו אזור.

טיפים לרוכשי דירות:

• בדקו את זכויות הבנייה של הנכס: לפני רכישת דירה, חשוב לבדוק את זכויות הבנייה של הנכס ולוודא שניתן לבנות עליו את מה שאתם מתכננים.
• התייעצו עם עורך דין: מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין לפני רכישת דירה, על מנת לוודא שהעסקה תקינה ושהזכויות שלכם מוגנות.
• השוואת מחירים: חשוב להשוות מחירים של דירות דומות באותו אזור לפני קבלת החלטת רכישה.

זכויות בנייה הן גורם חשוב המשפיע על ערך הנכס. רוכשי דירות צריכים להיות מודעים לזכויות הבנייה של הנכס ולקחת אותן בחשבון בעת קבלת החלטת רכישה.

האם יש הבדל בין זכויות של תב”ע להיתר בניה?

כן, יש הבדל משמעותי בין זכויות תכנית בניין עיר (תב”ע) לבין זכויות היתר בנייה:
לכן כאשר כאשר שוקלים לרכוש נכס כגון חיפוש דירות למכירה בבת ים יש לשים לב לזכויות בניה עתידיות ולסוגיית מיסוי.

תכנית בניין עיר (תב”ע):

• מסמך תכנוני: תב”ע היא מסמך תכנוני המגדיר את ייעוד הקרקע, זכויות הבנייה המותרות, צורת הבינוי, גובה המבנים, קווי בניין ועוד.
• תחולה: תב”ע חלה על כל השטחים בתחומה, כולל מגרשים פרטיים.
• שינוי: שינוי תב”ע אפשרי, אך הוא תהליך מורכב הדורש אישורים רבים.

היתר בנייה:

• רישיון: היתר בנייה הוא רישיון המוענק על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה המאפשר לבנות מבנה בהתאם לתכנית בניין עיר.
• ממוקד מגרש: היתר בנייה תקף רק למגרש ספציפי עליו הוא מיועד להיבנות.
• תנאים: היתר בנייה מותנה בעמידה בתנאים רבים, כגון הגשת תוכניות אדריכליות מפורטות, עמידה בתקני בנייה, תשלום אגרות ועוד.

לסיכום:

• תב”ע היא מסמך תכנוני כללי המגדיר את זכויות הבנייה באזור מסוים.
• היתר בנייה הוא רישיון ספציפי המאפשר לבנות מבנה בהתאם לתב”ע.
• ניתן לקבל היתר בנייה רק אם המבנה המתוכנן עומד בכל הדרישות של תב”ע.

הנה כמה נקודות נוספות להבהרת ההבדל:

• זכויות תב”ע הן “זכויות על הנייר”, כלומר הן מגדירות את הפוטנציאל הבנייה במגרש, אך אינן מבטיחות שניתן יהיה לממש אותן בפועל.
• היתר בנייה הוא “הזכות לבנות”, כלומר הוא מאפשר לכם לבנות מבנה בפועל בהתאם לתכנית.
• חשוב לציין שגם לאחר קבלת היתר בנייה, ייתכנו מגבלות נוספות על הבנייה, כגון קבלת אישורים מיוחדים מגופים ממשלתיים שונים.

לכן, חשוב להתייעץ עם עורך דין מקרקעין או אדריכל מוסמך לפני תחילת תכנון ובניית מבנה, על מנת לוודא שאתם עומדים בכל הדרישות החוקיות והתכנוניות.

רכישת נכס כגון דירות למכירה בבת ים, היא צעד משמעותי בחיים. חשוב לתכנן את המימון בצורה נכונה ולקבל את ההחלטה הטובה ביותר עבורכם.

הערה:

• המאמר אינו מהווה ייעוץ משפטי.
• חשוב להתייעץ עם עורך דין מקרקעין מוסמך לפני קבלת החלטות בנוגע לזכויות בנייה.

הערה:
המידע המוצג במאמר זה, הינו חומר מסייע בלבד ואין לראות במידע זה כעובדתי או כמידע שלם וממצה של ההיבטים הכרוכים ברכישה או מכירת נכס בארץ או בחו”ל, או בהתחדשות עירונית או בהשקעות נדל”ן באופן כללי בארץ או בחו”ל.
לכן, אין לראות במידע האמור, כהמלצה, חוות דעת או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא או תחליף לייעוץ פרטני ואישי, בהתאם לנתונים האישים, והצרכים המיוחדים של המשקיע לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן בארץ או בחו”ל.
בכל עסקת נדל”ן, חובה להתייעץ עם אנשי מקצוע כגון: עורך דין בתחום הנדל”ן, רואה חשבון, יועץ מס, יועץ משכנתא, יועץ נדל”ן, מלווה משקיעים וכו.