האם הפריסילים מעלים את מחירי הדירות?

בשנים האחרונות, שוק הנדל”ן בישראל חווה תנודות משמעותיות במחירי הדירות.
אנו בתור משקיעים, כאשר באים לחפש דירות למכירה בבת ים או בחולון, או בכל מקום אחר בארץ,
צריכים לשקול בין היתר רכישת נכס חדש על נייר במסגרת פריסיל

אחד הגורמים שנמצאים במוקד הדיון הציבורי הוא תופעת ה”פריסילים” – משקיעים פרטיים הרוכשים דירות למטרות השקעה והשכרה. השאלה המרכזית שעולה היא: האם פעילותם של הפריסילים אכן תורמת לעליית מחירי הדירות בישראל?

הגדרה מתוקנת של “פריסיל”:
המונח “פריסיל” מתייחס למכירה מוקדמת של דירות על ידי יזמים, בדרך כלל בשלבים מוקדמים של הפרויקט או אפילו לפני תחילת הבנייה. זוהי שיטת מכירה שבה היזם מציע דירות למכירה במחיר מוזל יחסית, כדי לגייס מימון מוקדם לפרויקט ולהבטיח ביקוש.

השפעות אפשריות של פריסילים על מחירי הדירות:

1. הורדת מחירים בטווח הקצר:
   פריסילים עשויים להוביל להורדת מחירים בטווח הקצר, שכן היזמים מציעים הנחות כדי למשוך קונים מוקדמים.
2. יצירת ביקוש מלאכותי:
   המחירים המוזלים עלולים ליצור ביקוש מלאכותי ולעודד רכישות ספקולטיביות, מה שעלול להעלות מחירים בטווח הארוך.
3. השפעה על מחירי השוק:
   מחירי הפריסיל עשויים להשפיע על ציפיות המחיר בשוק הכללי, ולהוביל לשינויים במחירי דירות באזור.
4. מימון פרויקטים:
   פריסילים מאפשרים ליזמים לגייס הון מוקדם, מה שעשוי לאפשר יותר בנייה ולהגדיל את ההיצע.
5. סיכון לרוכשים:
   רכישה בשלב מוקדם טומנת בחובה סיכונים, כמו עיכובים בבנייה או שינויים בתכנון, מה שעלול להשפיע על ערך הדירות.

פריסילים הם כלי מימון ושיווק חשוב ליזמים, אך השפעתם על שוק הדיור מורכבת. בעוד שהם עשויים להוביל להורדת מחירים בטווח הקצר, השפעתם ארוכת הטווח על מחירי הדירות תלויה במגוון גורמים. מדיניות מאוזנת ורגולציה מתאימה יכולות לסייע בניצול היתרונות של פריסילים תוך מזעור הסיכונים והשפעות שליליות אפשריות על שוק הדיור.

היקף התופעה:
לפי נתוני בנק ישראל, בשנים האחרונות חלה עלייה משמעותית במספר הדירות הנרכשות על ידי משקיעים. בשנת 2021, כ-20% מהדירות שנרכשו בישראל היו על ידי משקיעים, עלייה מ-15% בשנת 2019. עלייה זו מדגישה את הצורך בבחינה מעמיקה של השפעת הפריסילים על שוק הדיור.

טיעונים בעד ההשפעה של פריסילים על עליית מחירי הדירות:

1. הגברת הביקוש:
   פריסילים מגבירים את הביקוש לדירות בשוק, במיוחד באזורים מבוקשים. ראו לדוגמא כאשר באים לחפש דירות למכירה בבת ים כאשר יש יותר קונים המתחרים על מלאי מוגבל של דירות, המחירים נוטים לעלות. הביקוש המוגבר מצד המשקיעים יכול להוביל לעליית מחירים מהירה יותר מאשר בשוק שבו רוב הרוכשים הם משפחות המחפשות דירה למגורים.
2. הפחתת ההיצע לרוכשים פרטיים:
   כאשר פריסילים רוכשים דירות להשקעה, הם מפחיתים את מספר הדירות הזמינות לרכישה עבור משפחות המחפשות דירה למגורים. הפחתה זו בהיצע עלולה להוביל לעליית מחירים, במיוחד באזורים מבוקשים.
3. השפעה על מחירי השכירות:
   פריסילים עשויים להעלות את מחירי השכירות כדי להגדיל את התשואה על השקעתם. עלייה במחירי השכירות יכולה להוביל לעלייה במחירי הדירות, שכן שוכרים פוטנציאליים עשויים לשקול רכישת דירה כאלטרנטיבה לשכירות יקרה.
4. השפעה פסיכולוגית:
   הנוכחות המוגברת של משקיעים בשוק עלולה ליצור תחושה של “מרוץ” לרכישת דירות, מה שעלול לגרום לרוכשים פוטנציאליים לחשוש מעליות מחירים עתידיות ולזרז את החלטתם לרכוש דירה. תופעה זו יכולה להגביר את הביקוש ולהעלות את המחירים.
5. השקעות באזורים ספציפיים:
   פריסילים נוטים להתמקד באזורים מסוימים, כגון מרכזי ערים או אזורים עם פוטנציאל צמיחה גבוה. ריכוז ההשקעות באזורים אלה עלול להוביל לעליית מחירים מהירה יותר באותם אזורים, מה שעלול להשפיע על שוק הדיור הכללי.

טיעונים נגד ההשפעה של פריסילים על עליית מחירי הדירות:

1. הגדלת היצע הדירות להשכרה:
   בעוד שפריסילים מפחיתים את ההיצע לרכישה, הם מגדילים את היצע הדירות להשכרה. זה עשוי לסייע בייצוב מחירי השכירות ולספק פתרונות דיור לאלה שאינם מעוניינים או אינם מסוגלים לרכוש דירה.
2. השקעה בשיפוץ ותחזוקה:
   פריסילים נוטים להשקיע בשיפוץ ותחזוקה של הנכסים שלהם כדי למקסם את ערכם ואת הכנסותיהם מהשכרה. זה עשוי לתרום לשיפור איכות הדיור הכללית ולשמירה על ערך הנכסים לאורך זמן.
3. תרומה לכלכלה המקומית:
   השקעות של פריסילים יכולות לתרום לכלכלה המקומית על ידי יצירת מקומות עבודה בתחומי הבנייה, השיפוץ והתחזוקה. זה עשוי לתרום לצמיחה כלכלית כללית, שיכולה לאזן את ההשפעה על מחירי הדירות.
4. גורמים אחרים משפיעים יותר:
   ישנם גורמים רבים המשפיעים על מחירי הדירות, כגון מדיניות ממשלתית, ריבית נמוכה, צמיחה דמוגרפית ומחסור בקרקעות זמינות לבנייה. יש הטוענים כי גורמים אלה משפיעים על מחירי הדירות יותר מאשר פעילות הפריסילים.
5. השפעה מאזנת בתקופות של ירידת מחירים:
   בתקופות של ירידת מחירים או האטה בשוק הנדל”ן, פריסילים עשויים לספק יציבות על ידי המשך רכישת נכסים. זה יכול למנוע ירידת מחירים חדה ולשמור על יציבות יחסית בשוק.
6. תרומה לפיתוח אזורים חדשים:
   פריסילים עשויים להשקיע באזורים מתפתחים או פריפריאליים, מה שעשוי לתרום לפיתוח כלכלי ואורבני באזורים אלה. זה יכול להוביל ליצירת אפשרויות דיור נוספות ולהפחית את הלחץ על אזורי הביקוש המרכזיים.

השפעת הפריסילים על מחירי הדירות היא נושא מורכב ורב-ממדי. בעוד שיש עדויות לכך שפעילותם עשויה להשפיע על עליית מחירים באזורים מסוימים, קשה לבודד את השפעתם מגורמים אחרים המשפיעים על שוק הנדל”ן.

יש לשקול את היתרונות והחסרונות של פעילות הפריסילים. מצד אחד, הם עשויים לתרום לעליית מחירים ולהקשות על רוכשי דירות ראשונים. מצד שני, הם מספקים פתרונות דיור להשכרה ותורמים לפיתוח ותחזוקה של נכסים.

המלצות למדיניות:

1. רגולציה מאוזנת:
   יש לשקול רגולציה שתאזן בין הצורך בהשקעות לבין הגנה על רוכשי דירות ראשונים. למשל, הגבלת מספר הדירות שמשקיע יחיד יכול לרכוש או מיסוי דיפרנציאלי על דירות להשקעה.
2. תמריצים לבנייה:
   הגדלת היצע הדירות באמצעות תמריצים לבנייה ופיתוח, במיוחד באזורי ביקוש גבוה, עשויה לסייע בהפחתת הלחץ על המחירים.
3. תמיכה ברוכשי דירות ראשונים:
   יצירת תוכניות סיוע ותמריצים לרוכשי דירות ראשונים, כגון משכנתאות מסובסדות או הטבות מס, יכולה לאזן את ההשפעה של פריסילים.
4. עידוד השקעות באזורי פריפריה:
   יצירת תמריצים להשקעות באזורים פריפריאליים יכולה לסייע בפיזור ההשקעות ובהפחתת הלחץ על אזורי הביקוש המרכזיים.
5. שיפור שקיפות המידע:
   הגברת השקיפות בשוק הנדל”ן, כולל מידע על בעלות ועסקאות, יכולה לסייע בקבלת החלטות מושכלות יותר ובוויסות השוק.

סיכום:
שאלת השפעת הפריסילים על מחירי הדירות אינה פשוטה לפתרון. בעוד שפעילותם עשויה לתרום לעליית מחירים באזורים מסוימים, היא גם מספקת יתרונות לשוק הדיור. המפתח טמון במציאת איזון נכון באמצעות מדיניות מושכלת שתאפשר את היתרונות של השקעות נדל”ן תוך הגנה על האינטרסים של רוכשי דירות ראשונים ושוכרים. רק באמצעות גישה כוללנית ומאוזנת נוכל להתמודד עם אתגרי שוק הדיור ולהבטיח נגישות ויציבות לטווח הארוך.
ראו לדוגמא כאשר באים לחפש דירות למכירה בבת ים בתור משקיעים, ישנם חלופות בין דירות יד 2 לדירות קבלן במסגרת פריסייל.

הערה:
המידע המוצג במאמר זה, הינו חומר מסייע בלבד ואין לראות במידע זה כעובדתי או כמידע שלם וממצה של ההיבטים הכרוכים ברכישה או מכירת נכס בארץ או בחו”ל, או בהתחדשות עירונית או בהשקעות נדל”ן באופן כללי בארץ או בחו”ל.
לכן, אין לראות במידע האמור, כהמלצה, חוות דעת או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא או תחליף לייעוץ פרטני ואישי, בהתאם לנתונים האישים, והצרכים המיוחדים של המשקיע לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן בארץ או בחו”ל.
בכל עסקת נדל”ן, חובה להתייעץ עם אנשי מקצוע כגון: עורך דין בתחום הנדל”ן, רואה חשבון, יועץ מס, יועץ משכנתא, יועץ נדל”ן, מלווה משקיעים וכו.