כאשר זוג צעיר או משקיע מחפש דירות למכירה בבת ים, או בכל מקום בארץ,
צריך לקחת בחשבון המון פרמטרים ולבצע חקר שוק.
קניית דירה להשקעה היא אחת מההשקעות הנפוצות והמשתלמות ביותר בישראל. השקעה בנדל”ן מביאה עמה יתרונות רבים, כגון יציבות, בטיחות, השבחה ותשואה חודשית משכר הדירה. אולם, לא כל דירה היא נכס מניב, וישנם שיקולים רבים שיש לקחת בחשבון לפני הרכישה. אחד מהשיקולים החשובים הוא היצע וביקוש של דירות להשכרה באזור הרצוי. האם זה חכם להשקיע בדירה להשקעה בערים שיש היצע גדול לדירות להשכרה? האם עודף היצע לא יפגע בי בתור משקיע? במאמר זה אני אנסה לענות על שאלות אלה ולהציג את היתרונות והחסרונות של השקעה בדירה בעיר שיש בה הרבה דירות להשכרה.
גורמים המשפיעים על היצע וביקוש של דירות להשכרה
היצע וביקוש של דירות להשכרה הם תוצאה של מספר גורמים, כגון:
- המצב הכלכלי והפיננסי של האוכלוסייה: כאשר המצב הכלכלי טוב, יותר אנשים יכולים לרכוש דירות למגורים או להשקעה, ולכן היצע הדירות להשכרה ירד. לעומת זאת, כאשר המצב הכלכלי גרוע, יותר אנשים יצטרכו לשכור דירות, ולכן הביקוש יעלה.
- המצב הדמוגרפי והחברתי של האוכלוסייה: גורמים כמו גיל, מצב משפחתי, השכלה, העדפות תרבותיות וכד’ משפיעים על הצורך והרצון לשכור דירות. למשל, אנשים צעירים, רווקים, סטודנטים או עובדים זרים יותר נוטים לשכור דירות מאשר אנשים מבוגרים, נשואים, מוסדיים או ילידים.
- המצב התחבורתי והתשתיותי של האזור: גורמים כמו קרבה למרכזים עסקיים, אוניברסיטאות, בתי חולים, תחנות רכבת, קווי אוטובוס, כבישים, חניונים וכד’ משפיעים על הביקוש לדירות להשכרה באזור. ככל שהאזור יותר נגיש, נוח ומושך, יותר אנשים ירצו לשכור דירות בו.
- המצב האסתטי והאיכותי של הנכסים והשכונות: גורמים כמו גודל, תכנון, חדשנות, יוקרה, נוף, סביבה, שכנים, בטיחות וכד’ משפיעים על הביקוש לדירות להשכרה באזור. ככל שהנכסים והשכונות יותר יפים, מודרניים, מפנקים, מרשימים ונעימים, יותר אנשים ירצו לשכור דירות בהם.
השפעת היצע וביקוש על השקעה בדירה להשקעה
בתור משקיעים כאשר אנו רוצים להשקיע בנדל”ן בארץ, כגון חיפוש דירות למכירה בבת ים,
יש לבחון את הנושא של היצע וביקוש של דירות להשכרה שמשפיעים בין היתר על שני גורמים עיקריים שמשקפים את התשואה מהשקעה בדירה: שכר הדירה וערך הנכס.
- שכר הדירה: הוא ההכנסה החודשית שמקבל המשקיע מהשוכר. שכר הדירה נקבע לפי השוק, כלומר לפי היצע וביקוש של דירות להשכרה באזור. כאשר היצע גדול מהביקוש, יש יותר תחרות בין המשכירים, ולכן שכר הדירה יורד.
- ערך הנכס: הוא השווי השוקי של הדירה, שנקבע לפי המחירים שמשלמים הקונים והמוכרים באזור. ערך הנכס משקף את ההשבחה או ההורדת הערך של הדירה במהלך הזמן. ערך הנכס נקבע לפי היצע וביקוש של דירות למכירה באזור. כאשר היצע גדול מהביקוש, יש יותר תחרות בין המוכרים, ולכן ערך הנכס יורד. לעומת זאת, כאשר הביקוש גדול מהיצע, יש יותר תחרות בין הקונים, ולכן ערך הנכס עולה.
יתרונות וחסרונות של השקעה בדירה בעיר שיש בה הרבה דירות להשכרה
השקעה בדירה בעיר שיש בה הרבה דירות להשכרה יכולה להיות חכמה או לא חכמה, תלוי במספר גורמים. להלן חלק מהיתרונות והחסרונות של השקעה כזו:
יתרונות
- יש יותר בחירה ואפשרות למצוא דירה שמתאימה לטעם ולתקציב של המשקיע.
- יש יותר גיוון ואיזון בסיכונים, כי אם יש ירידה בביקוש או עלייה ביצע באזור מסוים, אפשר להחליף את הדירה לאזור אחר.
- יש יותר פוטנציאל להשבחה, כי אם יש שיפור בתנאים הכלכליים, התחבורתיים, התשתיותיים או האסתטיים של העיר, הביקוש לדירות להשכרה יעלה ועם זאת היצע ישאר גבוה.
חסרונות
- יש יותר תחרות וקושי למצוא שוכרים, כי יש הרבה דירות להשכרה בשוק, ולכן יש להציע מחירים נמוכים או תנאים טובים יותר מהמתחרים.
- יש יותר סיכון לפיגור או לריקון, כי אם יש עלייה ביצע או ירידה בביקוש באזור, השוכרים יכולים להחליף את הדירה לדירה זולה או טובה יותר באזור אחר.
- יש יותר סיכון להורדת ערך, כי אם יש ירידה בתנאים הכלכליים, התחבורתיים, התשתיותיים או האסתטיים של העיר, הביקוש לדירות להשכרה ירד ועם זאת היצע ישאר גבוה.
סיכום
השקעה בדירה להשקעה בעיר שיש בה הרבה דירות להשכרה, לדוגמא דירות למכירה בבת ים היא השקעה שדורשת חקירה ואבחון יסודיים של השוק, האזור והנכס. יש לה יתרונות וחסרונות, והחלטת ההשקעה תלויה במטרות, בתקציב ובסגנון של המשקיע. באופן כללי, אפשר לומר שהשקעה בדירה בעיר שיש בה הרבה דירות להשכרה היא חכמה אם הדירה היא ייחודית, איכותית, מושכת וממוקמת באזור פופולרי ומבוקש, שיש בו סיכוי גבוה להשבחה ולביקוש גבוה. לעומת זאת, השקעה בדירה בעיר שיש בה הרבה דירות להשכרה היא לא חכמה אם הדירה היא דומה, בינונית, משעממת וממוקמת באזור פחות פופולרי ומבוקש, שיש בו סיכוי גבוה להורדת ערך ולביקוש נמוך.
הערה:
המידע המוצג במאמר זה, הינו חומר מסייע בלבד ואין לראות במידע זה כעובדתי או כמידע שלם וממצה של ההיבטים הכרוכים ברכישה או מכירת נכס בארץ או בחו”ל, או בהתחדשות עירונית או בהשקעות נדל”ן באופן כללי בארץ או בחו”ל.
לכן, אין לראות במידע האמור, כהמלצה, חוות דעת או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא או תחליף לייעוץ פרטני ואישי, בהתאם לנתונים האישים, והצרכים המיוחדים של המשקיע לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן בארץ או בחו”ל.
בכל עסקת נדל”ן, חובה להתייעץ עם אנשי מקצוע כגון: עורך דין בתחום הנדל”ן, רואה חשבון, יועץ מס, יועץ משכנתא, יועץ נדל”ן, מלווה משקיעים וכו.
