בתור משקיעים או רוכשי דירה למגורים, לדוגמא, כאשר נחפש דירות למכירה בבת ים, חשוב מאד להבין כמה מושגי יסוד בעולם הנדל”ן. הפעם נדבר על – תוכנית בניין עיר (תב”ע) היא מסמך משפטי מפורט המגדיר את אופן השימוש בקרקע בתחום מוניציפלי מסוים. התוכנית קובעת הנחיות בנוגע לבנייה, תשתיות, שטחים ציבוריים ועוד, ונועדה להבטיח פיתוח עירוני אחראי, יעיל ובר קיימא.
מרכיבי תב”ע:
- ייעוד הקרקע: התוכנית קובעת מהו הייעוד המותר לכל חלקת קרקע בתחומה, כגון מגורים, מסחר, תעשייה, שטחים ציבוריים ועוד.
- זכויות בנייה: התוכנית קובעת את היקף הבנייה המותר בכל חלקה, כגון גובה המבנים, שטח הבנייה המותר, צפיפות ועוד.
- הוראות תכנון: התוכנית קובעת הוראות מפורטות בנוגע לתכנון המבנים, כגון קווי בניין, חזיתות, גינות ועוד.
- תשתיות: התוכנית קובעת את מיקום התשתיות העירוניות, כגון כבישים, מדרכות, תאורה, ביוב ועוד.
- שטחים ציבוריים: התוכנית קובעת את מיקום ושטח השטחים הציבוריים, כגון פארקים, גני שעשועים, בתי ספר ועוד.
חשיבות התב”ע:
- הבטחת פיתוח עירוני אחראי: התב”ע מבטיחה שהפיתוח העירוני יתבצע בצורה אחראית ומתואמת, תוך התחשבות בצרכים של כלל התושבים.
- מניעת עומס על תשתיות: התב”ע מבטיחה שהתשתיות העירוניות יהיו מסוגלות לעמוד בעומס הצפוי כתוצאה מהתפתחות העיר.
- שמירה על איכות הסביבה: התב”ע יכולה לקבוע הוראות שמטרתן לשמור על איכות הסביבה, כגון הגבלת זיהום אוויר ורעש.
- יצירת ודאות משפטית: התב”ע יוצרת ודאות משפטית הן ליזמים והן לתושבים בנוגע לזכויותיהם והגבלותיהם.
תהליך אישור תב”ע:
- הכנת התוכנית: התוכנית מוּכנת על ידי צוות מקצועי הכולל אדריכלים, מהנדסים, מתכננים ועוד.
- הפקדת התוכנית: התוכנית מופקדת לעיון הציבור, וניתן להגיש התנגדויות אליה.
- דיון בהתנגדויות: ועדה מקומית לתכנון ובנייה דנה בהתנגדויות שהוגשו.
- אישור התוכנית: לאחר דיון בהתנגדויות, הוועדה המקומית רשאית לאשר את התוכנית, עם או בלי שינויים.
- ערעור על אישור התוכנית: ניתן להגיש ערעור על אישור התוכנית לבית המשפט לעניינים מינהליים.
השפעת התב”ע על הפרט:
התב”ע משפיעה על כל אדם המתגורר, עובד או מבקר בתחום תוכנית. היא יכולה להשפיע על:
- ערך הנכס: תוכנית יכולה להעלות או להוריד את ערך הנכס, כתוצאה משינוי בייעוד הקרקע או בזכויות הבנייה. לכן כאשר מחפשים דירות למכירה בבת ים או בכל מקום אחר, יש לבדוק בין היתר את התב”ע שבו נמצא הנכס.
- אפשרויות הבנייה: התוכנית קובעת מה ניתן לבנות בכל חלקה, ועל כן משפיעה על אפשרויות הבנייה של בעלי הקרקע.
- איכות החיים: התוכנית יכולה להשפיע על איכות החיים, כתוצאה משינוי בתשתיות, בשטחים ציבוריים ובאיכות הסביבה.
כיצד תבע משפיע על היטלי השבחה כאשר מוכרים דירה
היטל השבחה ותב”ע: מה הקשר?
היטל השבחה הוא תשלום אותו נדרש לשלם בעל נכס בעת מכירתו, כאשר ערכו עלה כתוצאה משינוי תב”ע או תוכנית מתאר. התשלום מיועד לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, והוא נועד להשתתף במימון הפיתוח העירוני שהביא להשבחת הנכס.
השפעת תב”ע על היטל השבחה:
- הגדלת זכויות בנייה: תב”ע חדשה המגדילה את זכויות הבנייה בנכס, כגון תוספת קומות או שטח בנייה, תביא להשבחתו ולכן עשויה להוביל לחיוב בהיטל השבחה.
- שינוי ייעוד: תב”ע המוּסבת את ייעוד הקרקע, כגון ממגורים למסחר, עשויה להוביל להשבחת הנכס ולכן עשויה להוביל לחיוב בהיטל השבחה.
- הקמת תשתיות: תב”ע חדשה הכוללת הקמת תשתיות ציבוריות בסמוך לנכס, כגון כביש חדש או פארק, עשויה להוביל להשבחתו ולכן עשויה להוביל לחיוב בהיטל השבחה.
חישוב היטל השבחה:
גובה היטל ההשבחה נקבע על ידי שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית. השמאי בודק את השינוי בשווי הנכס כתוצאה מהתב”ע החדשה, וקובע את סכום ההיטל בהתאם.
דרכים להפחית את היטל ההשבחה:
- הוכחת השקעה בנכס: ניתן להפחית את סכום היטל ההשבחה על ידי הוכחת השקעה בנכס, כגון שיפוץ או הרחבה.
- התנגדות לחיוב: ניתן להגיש התנגדות לחיוב בהיטל השבחה, הן לגבי עצם החיוב והן לגבי גובהו.
- פשרה: ניתן לנסות להגיע לפשרה עם הוועדה המקומית לגבי גובה היטל ההשבחה.
טיפים נוספים:
- בדיקת תב”ע: לפני רכישת נכס, מומלץ לבדוק את תוכניות הבנייה העתידיות באזור, ולבחון את השפעתן הפוטנציאלית על ערך הנכס.
- התייעצות עם שמאי מקרקעין: לפני מכירת נכס, מומלץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין לקבלת הערכת שווי הנכס וחוות דעת בנוגע להיטל השבחה.
- ליווי משפטי: במקרים מורכבים, מומלץ להיעזר בליווי משפטי מקצועי.
לסיכום:
תוכנית בניין עיר היא מסמך חשוב המגדיר את אופן הפיתוח העירוני. התוכנית משפיעה על כלל התושבים, ועל כן חשוב להכיר את תוכניות, במיוחד כאשר עושים חקר שוק ומחפשים דירות למכירה בבת ים או בכל מקום שרוצים להשקיע.
תב”ע חדשה עשויה להוביל להשבחת הנכס, ולכן עשויה להוביל לחיוב בהיטל השבחה בעת מכירתו. חשוב להיות מודעים לכך ולקחת זאת בחשבון בעת תכנון עסקאות נדל”ן.
הערה:
המידע המוצג במאמר זה, הינו חומר מסייע בלבד ואין לראות במידע זה כעובדתי או כמידע שלם וממצה של ההיבטים הכרוכים ברכישה או מכירת נכס בארץ או בחו”ל, או בהתחדשות עירונית או בהשקעות נדל”ן באופן כללי בארץ או בחו”ל.
לכן, אין לראות במידע האמור, כהמלצה, חוות דעת או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא או תחליף לייעוץ פרטני ואישי, בהתאם לנתונים האישים, והצרכים המיוחדים של המשקיע לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן בארץ או בחו”ל.
בכל עסקת נדל”ן, חובה להתייעץ עם אנשי מקצוע כגון: עורך דין בתחום הנדל”ן, רואה חשבון, יועץ מס, יועץ משכנתא, יועץ נדל”ן, מלווה משקיעים וכו.
