שרידות כלכלית בעולם הנדל”ן: איך להשקיע בלי להתאבד כלכלית

לאחרונה, פנו אלי כמה משקיעים שהתלבטו האם כדאי לחפש דירות למכירה בבת ים וכיצד להשקיע את הכסף הראשון שלהם,
ולמען האמת, כל פוסט שני לאחרונה ברשת מעלה את אותה סוגיה בווריאציות שונות.


השאלה הינה מאד פשוטה : הזוג מעונין להשקיע בארץ בנדל”ן עם הון עצמי כ600-800 אלף ש”ח,
ובמקביל הם נרשמו להגרלות במסגרת דירה בהנחה,
כלומר מנסים את מזלם גם באפיק הזה,
כלומר הראשון מביניהם זוכה.
וככל שלא יזכו בהגרלות אז הם מתלבטים האם להשקיע בדירת יד 2 עם פוטנציאל להתחדשות עירונית באיזורי הביקוש או ללכת יותר לכיוון של נכס חדש בפורמט של 15/85 על נייר ללא הצמדה ובתנאי מימון מאד נוחים, בפריסליים למיניהם.

לצערי ולשמחתי, אני לא אוהב לפמפם נדל”ן, ואני באמת לא יודע מה מחכה לנו ב2-3 שנים הבאות,
זה יכול ללכת לשני הכיוונים, והנה רק אתמול התפרסמה כתבה שכביכול בחודשים 10-11/2023
מחירי דירות יד 2 התייקרו ב 0.7%, דירות חדשות בכ 0.9% ואילו חוזי שכירות בכ 2.7% ,
וחידוש חוזי שכירות ב3.2%..
בכל מקרה, באותה מידה בעוד כמה חודשים נוכל לראות מגמה הפוכה..
כלומר אנו יכולים להיות בשוק יורד.
בכל מקרה נעזוב את ההימורים…ונתמקד במטרת הפוסט.


מטרת הפוסט למעשה הינו : לא לנבא מה יקרה למחירי הדירות בארץ בשנים הקרובות,
אלא לשים דגש על:
כיצד להשקיע את הכסף הראשון בנדל”ן בארץ בתנאי אי וודאות,
תוך התמקדות ב2 אספקטים חשובים:
1: כיצד לא קורסים כלכלית או נפשית ולא מפרקים משפחה או זוגיות עקב השקעה כושלת
2: כיצד שומרים על נכס הבסיס שלנו, כלומר כיצד שומרים על הכסף הראשוני או הequity  ושואפים להגדילו בצורה אגריסית.


אשתדל להיות כמה שיותר אובייקטיבי ובקצרה להציג את 2 המודליים להשקעה , עם יתרונות וחסרונות:


השקעה בדירות יד 2 במתחם עם פוטנציאל להתחדשות עירונית ברמת בשלות אמיתית

יתרונות:

1. השבחה משמעותית בטווח של 5 – 10 שנים – צפי להגדלת הון עצמי בצורה אגריסיבית
2. מקבלים שכירות מיידית  – כלומר תזרים מיידי (לא תמיד חיובי)
3. מקבלים בטוחה מיידית – אם הליך התחדשות עירונית מתעכב, הנכס עדיין מושכר
   יש זכויות קניניות -הרעיון הינו שלאחר שחיפשנו דירות למכירה בבת ים ורכשנו דירה, היא הלכה למעשה נרשמה בטאבו על שמינו.

• ככל שמחירי הדירות יעלו – מחיר הדירה החדשה יהנה מעליה נוספת
• הנכס סחיר ונזיל יחסית, כלומר ככל שהפרוייקט יתקדם, ניתן יהיה לצאת באמצע הדרך עם השבחה חלקית
  
  

חסרונות:

1. נכס ישן – טיפול בתקלות ובלאי טבעי
2. רכישת דירה במחיר מעל מחיר השוק – כלומר המוכרים כבר מגלמים את הפוטנציאל
3. הפרוייקט ייתקע ולא ייצא לפועל בסופו של דבר
4. מחירי הדירות ירדו והתחדשות עירונית לא תצא לפועל בעתיד הנראה לעין
   
   

השקעה בדירות יד 1 בפורמט של 15/85 ללא הצמדה לממד עם אפשרות למכור לפני האכלוס

יתרונות:

1. חסמי כניסה מאד נמוכים, כלומר משלמים היום כ 15% – דרוש הון עצמי מאד נמוך והיתרה בעוד כ 3-4 שנים בסמוך לקבלת המפתח וכל זה ללא הצמדה למדד.
2. בתקווה שהריביות ירדו ומחירי הדירות יעלו וניתן למכור לפני האכלוס – השבחה משמעותית להון עצמי – סוג של פליפ
3. בתקווה שהריביות ירדו ומחירי הדירות יעלו  – ניתן למכור לאחר כמה שנים ולהנות מהשבחה פסיכית בהון עצמי, ולהנות מהריביות הנמוכות בעתיד- תרחיש של מחזיקים בנכס כמה שנים לאחר קבלת טופס 4.
4. נכס חדש  – פחות בלאי – שוכרים יותר איכותים

חסרונות:

1. הייזם או הקבלן פושטים את הרגל – כמובן יש ערבות חוק מכר, אבל זה לא כיף להתקע כמה שנים עם אותו הון עצמי שעלול להישחק ב10% עקב אינפלציה ממוצעת שנתית של 3% בממוצע בשנה – לקחתי בחשבון תרחיש של 3 שנים של סאגה משפטית עד שמצליחים לחלץ את ההון העצמי – ולא דיברתי עדין על זה שהכסף לא עבד כל השנים האלו.
2. ככל שיהיו ירידות מחירים בטווח הבינוני – אם המודל שלכם היה לעשות פליפ בסמוך לקבלת טופס 4 ולהסב את הזכויות במטרה למכור את הנכס – איפה זה שם אתכם?
   כלומר, אתם כבר מפסידים כסף כדי לצאת מהעסקה, ומנסים למכור ב5-10% הנחה ומתחרים עם הייזם בפרוייקט שגם הוא עצמו מוכר את הדירות שלו, שבמקביל גם מוריד מחירים…
   כלומר יש מצב שפשוט תתקעו עם הנכס ללא יכולת בכלל למכור במחיר נורמלי – השאלה האם יש לכם את כסף  (85% הנותרים) כדי לממש את העסקה ולא להפסיד את ה 15% שהשקעתם בהתחלה?
3. בתרחיש הכי ורוד – היייזם יסיים בהצלחה את הפרוייקט ואין ירידת מחרים בארץ,
   האם בניתם תכנית עסקית בהיבט המימוני להשלמת עסקה (85%) בעוד כ 3-4 שנים?
   כלומר, מה יקרה אם יפטרו אתכם מעבודה ככל שאתם שכירים, או שתקלעו לקשיים כלכליים ככל שאתם עצמאיים, כלומר האם אתם בטוחים שבעוד 3-4 שנים הcredit score  שלכם יהיה מספיק חזק כדי לקבל מימון להשלמת עסקה?  השאלה תצליחו לגייס את כסף  (85% הנותרים) כדי לממש את העסקה ולא להפסיד את ה 15% שהשקעתם בהתחלה?

• תרחיש נוסף – במידה ומחירי הדירות ירדו, ותשלימו את העסקה בשלום בהיבט המימוני,

כיצד זה יקדם אתכם בעסקה זאת?
מה התכנית העסקית? –מחכים עכשיו 10 שנים להמשך העליות כדי שהעסקה תהיה רווחית?

אני שואל שאלה פשוטה: באיזה תרחיש אני לא נופל בתור משקיע?
איזו עסקה יותר סולידית למשקיע ששם את כל כספו היחיד והראשון?
אני מתעלם רגע מהרווח וההשבחה העתידית,
ויותר מתמקד בניהול סיכונים ושמרנות.

אני חוזר ל2 תנאי הסף:

כיצד להשקיע את הכסף הראשון בנדל”ן בארץ בתנאי אי וודאות,
תוך התמקדות ב2 אספקטים חשובים:
1: כיצד לא קורסים כלכלית או נפשית ולא מפרקים משפחה או זוגיות עקב השקעה כושלת
2: כיצד שומרים על נכס הבסיס שלנו, כלומר כיצד שומרים על הכסף הראשוני או הequity  ושואפים להגדילו בצורה אגריסית.

בקיצור,
הנבוא ניתנה לשוטים,
אף אחד לא באמת יודע לאן נושבת הרוח..
אנחנו בעיצומה של מלחמה על עצמאותנו לקיומנו..

אני לא מתיימר להגיד שהשקעות בדירות יד 2 בהכרח טובות יותר או עדיפות יותר מאשר השקעה בדירות יד ראשונה במיוחד בתקופה שניתן לקבל אחלה הנחות מהייזמים בכל מיני פריסיילים.

אני רק טוען שטוב צפור אחת ביד משתים על העץ!! – את זה אסור לשכוח!

אני רק מבקש מכל משקיע שרוצה לעשות את הצעד הראשון בעולם הנדל”ן,
לפתוח את הראש, לבנות תכנית עסקית ולבנות טבלת רגישות לשרידות כלכלית לבדוק בכל התרחישים, ולוודא שהוא לא קורס כלכלית ונפשית עקב השקעה כושלת שעלולה להיות מושפעת עקב כוחות השוק ותנאי מאקרו כלכליים.
בתרחיש של השקעה כושלת, כמה שנים אחורה זה עלול לתקוע את המשקיע?
5-10 שנים? האם הסיכון שווה את הסיכוי?

כלומר ההשקעה צריכה לשרוד את כל התרחישים האפשרים: המיקרו והמאקרו כלכליים,
פיטורים….אובדן הכנסות…ירידות מחירים..מלחמה וכו..

בתור משקיעים שעושים את צעדם הראשון,
לדוגמא חיפוש דירות למכירה בבת ים במטרה להשביח את ההון העצמי,
האם ישר נירשם לתחרות איש הברזל או בצעדים קטנים נלמד קודם ללכת, לאחר מכן נלמד לרוץ,
ורק כעבור כמה שנים נאתגר את עצמנו ונירשם לתחרות איש הברזל?

לסיכום,
לא התיימרתי לכתוב מאמר מדעי או מדוייק בכל ההיבטים,
בדומה להשקעה בשוק ההון, לדוגמא השקעה בקרן כספית לעומת מניות תנודתיות בנסד”ק,
גם בנדל”ן צריך לעשות אבחנה ברמות סיכון ולא להתפתות לטרנדים חולפים.



הערה:
המידע המוצג במאמר זה, הינו חומר מסייע בלבד ואין לראות במידע זה כעובדתי או כמידע שלם וממצה של ההיבטים הכרוכים ברכישה או מכירת נכס בארץ או בחו”ל, או בהתחדשות עירונית או בהשקעות נדל”ן באופן כללי בארץ או בחו”ל.
לכן, אין לראות במידע האמור, כהמלצה, חוות דעת או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא או תחליף לייעוץ פרטני ואישי, בהתאם לנתונים האישים, והצרכים המיוחדים של המשקיע לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן בארץ או בחו”ל.
בכל עסקת נדל”ן, חובה להתייעץ עם אנשי מקצוע כגון: עורך דין בתחום הנדל”ן, רואה חשבון, יועץ מס, יועץ משכנתא, יועץ נדל”ן, מלווה משקיעים וכו.